房地产开发企业要缴的税有哪些?算各环节税收项目及税率

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房地产开发企业要缴的税有哪些?算各环节税收项目及税率
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房地产开发企业要缴的税有哪些?算各环节税收项目及税率

房地产开发企业作为一个涉及众多环节的复杂行业,其税收问题一直是业界关注的焦点。从取得土地环节到竣工交房环节,每一个环节都伴随着不同的税种和税率,让许多老会计也感到头痛不已。那么,房地产开发企业究竟需要缴纳哪些税?各环节的税收项目和税率又是如何计算的呢?接下来,小编将为大家一一揭晓。

房地产开发企业各环节税收项目及税率

一、取得土地环节

(一)契税

(1)计税依据:土地成交价格

(2)税率:3%

(3)应缴契税:土地成交价格*3%

(二)耕地占用税

(1)计税依据:占用耕地面积

(2)单位税额:元/平方米(当地政策要求)

(3)应缴耕地占用税=土地实际占用面积*单位税额

(三)土地使用税

(1)计税依据:土地实际占用面积

(2)单位税额:每平方米3元至18元

(3)应缴土地使用税=土地实际占用面积*单位税额

(四)印花税

(1)计税依据:土地使用权出让合同金额

(2)税率:0.5‰

(3)应缴印花税=合同金额*0.5‰

二、预售环节

(一)预缴增值税

(1)计税依据:预收款

(2)预征率:3%

(3)应预缴增值税=预收款/(1+适用税率/征收率)*3%

注意:适用税率/征收率:一般计税9%;简易计税:5%

(二)城市维护建设税及附加税

(1)计税依据:预缴增值税

(2)税率:

● 城建税:(市区7%)、(县镇5%)、(其他1%)

● 附加税:(教育费附加3%),(地方教育费附加2%)

(3)应缴城建税及附加=预缴增值税*适用税率

(三)预缴土地增值税

(1)计税依据:预收款-预缴增值税税款

(2)预征率:普通住宅2%、非普通住宅3%(根据地区要求可能不一致)

(3)应缴纳土地增值税=(预收款-预缴增值税税款)*预征率

(四)预缴企业所得税

(1)计税依据:预计毛利额-费用、税金; 预计毛利额=预售收入*预计毛利率(当地税务要求)

(2)税率:25%

(3)应预缴企业所得税=(预计毛利额-费用、税金)*25%

三、确认销售

(一)增值税

(1)销项税=(销售收入-对应销售面积的土地成本)*9%

(2)税率:(一般计税9%)、(简易计税5%)

(3)应纳增值税=销项税-进项税-已预缴的增值税(一般计税)

应纳增值税=销售额/(1+5%)*5%-预缴税款(简易计税)

(二)城建税及附加税

(1)计税依据:应纳增值税

(2)税率:

● 城建税:(市区7%)、(县镇5%)、(其他1%)

● 附加税:(教育费附加3%),(地方教育费附加2%)

(3)应缴城建税及附加=应纳增值税*适用税率-预缴城建税及附加

(三)印花税

(1)计税依据:销售合同金额

(2)税率:0.3‰

(3)应缴印花税=合同金额*0.3‰

五、竣工交房环节

(一)企业所得税

(1)计税依据:应纳所得税额

(2)税率:25%

(3)应缴企业所得税=应纳税所得额*25%

(二)土地增值税清算

(1)计税依据:增值额

A.增值额=收入总额-扣除总额;

B.扣除总额=取得土地的成本+开发成本+开发费用+税金+加计扣除额;

C.加计扣除额=(取得土地成本+开发成本)*20%

(2)税率:

A.增值率≤50%,税率30%,速算扣除率0;

B.50%<增值率≤100%,税率40%,速算扣除率5%;

C.100%<增值率≤200%,税率50%,速算扣除率15%;

D.增值率>200%,税率50%,速算扣除率35%;

(3)应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除额*速算扣除率-预缴土地增值税

当然,税收政策和相关法规会随着时间的推移而不断变化,因此建议大家在实际操作中保持对最新政策的关注。简单会计网提供了丰富的财税政策解读和实操上岗干货,欢迎大家登录查阅相关资讯。

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